НЕДВИЖИМОСТЬ В ТЮМЕНИ СЕГОДНЯ И ЗАВТРА.

Сегодня постоянно слышны заявления:

«Рынок недвижимости достиг ценового дна»,

«Ипотека приказала долго жить»,

«Долевка умерла».

Меня лично они раздражают, ибо как обычно в суть вопроса сильно никто не вникает, а на поверхности, как правило, круги от давно существующих нерешенных проблем.

Пути оживления стройиндустрии типа госзаказа и стройсберкасс выдвигают оптимисты или утописты.

Оно и понятно, поди-ка найди выход из тупика.

Тем не менее, жизнь продолжается, дети рождаются, рынок недвижимости буксует, но шевелится. И то хорошо.

По сравнению с другими регионами, Тюмень буквально оазис строительного благополучия.

Не берусь претендовать на роль оракула, однако поделиться соображениями хочется, тем более что в моей практике такие катаклизмы на рынке недвижимости впервые.

Достиг ли рынок дна?

Видимо, да. 

Основное снижение цены квадратного метра в Тюмени произошло во втором квартале 2009 года, когда отчаявшиеся застройщики устроили просто-таки «Ярмарку цен» со всевозможными акциями, скидками, рассрочками.

Следом «сползла» вторичка.Снижение составило до 30%.

Спрос сжался. Покупатель сегодня в «фаворе».

Это позволяет кому-то думать, что так будет и дальше

(к «хорошему» привыкаешь), цены будут снижаться, и дома новые строиться (ха-ха). Однако.

По заявлениям строителей себестоимость одного квадратного метра на конец 2008 года в Тюмени составила в среднем 28-30 тыс. рублей. Если добавить к ней минимально 10% прибыли строителей плюс 20% банковских (по кредитам) получим цифру около 40 тыс. рублей.

Вопрос к тем, кто ждет второго «дна» и дальнейшего снижения цен: «Много ли будет продавать застройщик себе в убыток?»

А ведь уже появилась информация о том, что поднялась цена на металл, традиционно повысятся цены на энергоносители.

Ярмарка новостроек продолжается и сегодня, поскольку дома требуют завершения строительства, подведение коммуникаций стоит приличных денег, да и банковские проценты по кредитам никто не отменял. Тем не менее, продолжаться до бесконечности это не может. Если сегодня строитель продает квадратные метры по привлекательной цене, он старается спасти себя, коллектив и фонды предприятия. В развитие производственных фондов и в новые объекты вливаний попросту нет.

Потом же все эти убытки опять лягут на плечи покупателя.

Что будет?

По неподтвержденным данным в Тюмени за год продается примерно 1000 новых квартир в среднем по 60кв. м

Итого 720 тыс. кв. м в год. С учетом того, что новостройки сегодня не закладывают, гигантский объем ввода 2008 и 2009 года будет выкуплен в ближайшие месяцы (однокомнатные квартиры в домах со сроком сдачи в конце 2009 года сегодня уже надо поискать).

При этом согласно официальной информации Главного управления строительства и ЖКХ Тюменской области в регионе приостановлено строительство 78 многоэтажных жилых домов.

Изобилие предложений в новостройках притупило память о дефиците квадратных метров. Думаю, мы о нем вспомним не позднее 2010 года.

Пружина дефицита постепенно опять достигнет критической точки. Вопрос, когда и с какой силой она разожмется?

Мне застройщиков жалко, особенно мелких.

Потенциально кризис выгоден крупным игрокам, ведь для того, чтобы выжить конкурентов ничего лучше демпинга цен никто еще не придумал.

Мелкие строительные фирмы не смогут долго продавать за минимум, достроят что могут и уйдут со сцены. Крупные останутся. И Они будут диктовать цены. И цены будут расти.

Как-то безрадостно.

Ипотека будет жить.

На рынке ипотечных предложений, увы, практически исчезла конкуренция.

Финансовый кризис вынудил банки отказаться от собственных программ ипотечного кредитования либо резко поднять процентные ставки и ужесточить условия кредитования.

Количество банков, работающих с ипотекой в России,

сократилось в 20(!) раз.

После осенних катаклизмов реально основной объем ипотечных кредитов выдавал только Сбербанк, потом государство «вдохнуло» жизнь в АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования).

Постепенно выходят на свет божий прежние участники.

Проявился ВТБ24, выборочно кредитует Запсибкомбанк (объекты, построенные на вложенные им деньги). Кредиты Газпромбанка и Ханты-Мансийского банков «выплывают» у покупателей недвижимости, живущих в ХМАО и ЯНАО. Пока все.

К сожалению, ипотека у нас никак не становится доступней.

По новым условиям выдачи кредита и зарплата должна быть выше, и количество поручителей больше (а кто сейчас рискнет выступить поручителем, кроме родителей?), и сумма первоначального взноса никак не меньше 30%. Короче говоря, отток ипотечных покупателей с рынка недвижимости измеряется десятками процентов (как минимум треть сделок, совершенных в 2008 году составляли «ипотечники»).

В апреле этого года президент России Дмитрий Медведев заявил, что в ближайшее время правительство с помощью АИЖК планирует добиться снижения средней ставки по ипотеке до 12% (сегодня это 15-17%). Однако сам генеральный директор АИЖК Александр Семеняка считает, что восстановление российского рынка ипотечного кредитования произойдет не ранее 2010 года.

Ждем.

Р. S.

Напоследок совет тем, у кого есть планы по обмену или покупке квартиры. Интуиция подсказывает, что лучшего времени для покупки недвижимости не будет. Даже если свою квартиру придется продать вроде бы за «копейки», выбор для покупки несравнимо больше, чем в предыдущие годы.

Продавать «по-чистому» сегодня нужно только в случае крайней необходимости.

Серегина Ольга, риэлтор, г.Тюмень

мой сайт:http://advagent.hut2.ru

мой моб.тел.(3452) 708-728

мой e-mail:serogin2@yandex.ru

• Более 23 тыс. граждан Чечни прошли иногороднее лечение в 2009 г ...